Gros plan sur la capacité d’emprunt

la capacité d'emprunt

La pierre demeure une valeur refuge pour de nombreux Français. Il est vrai que la valeur d’un bien immobilier tend à s’apprécier au fil des années. Cependant, le prix de ces biens a aussi tendance à augmenter, notamment dans les grandes améliorations. Ainsi, pour devenir propriétaires, de nombreuses personnes doivent recourir à un crédit immobilier. Pour le décrocher, il est important de calculer au préalable la capacité d’emprunt du candidat au crédit.

De quoi s’agit-il ?

Également appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt peut se définir comme la somme que vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier, et ce, sans mettre en péril l’équilibre de votre budget. Il convient de noter que vous le crédit immobilier est un emprunt à long terme. C’est-à-dire que vous allez le rembourser pendant 15, 20 ou 25 ans. Avec l’apport personnel, la capacité d’endettement constitue l’élément principal de votre capacité d’achat.

L’organisme prêteur va donc y prêter une attention particulière à ces critères pour accorder ou non votre crédit immobilier. En règle générale, cette capacité d’emprunt ne doit pas excéder 1/3 de vos revenus mensuels afin d’éviter le surendettement et de mettre en péril l’équilibre budgétaire de votre foyer. Il est utile de savoir que cette capacité se base essentiellement sur deux variables, à savoir le taux d’endettement et le reste à vivre de votre ménage.

Comment calculer cette capacité ?

En premier lieu, vous devez savoir que le montant que vous pouvez emprunter dépend en grande partie du taux d’intérêt et de la durée de votre crédit immobilier. Ainsi, si ce taux est élevé, le montant des mensualités va également augmenter. Ce qui a pour conséquence de réduire votre capacité d’emprunt. En revanche, si la durée de votre crédit immobilier augmente, vos mensualités vont diminuer tandis que votre reste à vivre va s’accroître. Pour calculer la capacité d’endettement d’un ménage, la banque va tenir compte de deux postes budgétaires.

D’un côté, elle va additionner les revenus du foyer. Cela comprend les salaires et traitements, les pensions de retraite, les revenus de placements financiers réguliers, les revenus fonciers et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non-commerciaux et agricoles. De l’autre côté, on doit aussi calculer les charges du ménage. Il s’agit notamment du loyer mensuel, des pensions alimentaires versées à un ex-conjoint, les mensualités de remboursement de crédit en cours, ainsi que toute charge récurrente. Il reste ensuite à diviser le montant total de vos charges fixes par la somme de vos revenus. Il suffit de multiplier le résultat par 100 pour obtenir votre taux d’endettement. Pour rappel, celui-ci ne doit pas dépasser 33 % pour que vous soyez éligible à un crédit immobilier.

Les critères retenus par l’organisme prêteur

La capacité d’emprunt constitue donc un critère primordial pour l’octroi d’un prêt immobilier par les banques. C’est pourquoi elles refusent général tout dossier dont le taux d’endettement de 33 %. Néanmoins, elles peuvent faire des exceptions pour des cas spécifiques. On parle notamment de jeune client à fort potentiel dans l’avenir, de revenus élevés ou très élevés, etc. Dans ce dernier cas, ces ménages possèdent un reste à vivre confortable par rapport à leurs besoins. En outre, il faut noter que certains établissements bancaires incluent le montant des impôts payés par le foyer pour le calcul d’endettement.

Le reste à vivre constitue aussi un critère important pour accorder un emprunt immobilier. Cependant, les banques tiennent compte de la localisation du ménage emprunteur pour déterminer ce reste à vivre. Ainsi, pour un même montant de crédit immobilier sollicité, un ménage habitant à Paris devra avoir un reste à vivre plus important qu’un couple vivant en province. En effet, le coût de la vie est plus élevé à Paris qu’en province. De plus, la composition du foyer influe également sur le reste à vivre, que vous soyez un célibataire, un couple avec enfant ou sans enfant. Par conséquent, un célibataire doit disposer d’un reste à vivre entre 600 et 1 000 euros. Contre 750 à 1 000 euros pour un couple sans enfants, plus 150 à 400 euros supplémentaires par enfant à charge.

Est-il nécessaire de faire une simulation ?

Avant même de réunir toutes les pièces en vue d’un entretien avec votre banquier, vous devez d’abord calculer votre capacité d’emprunt. Vous pouvez d’ailleurs procéder à une simulation en ligne de votre taux d’endettement. Il existe aujourd’hui une multitude de sites qui proposent gratuitement cet outil. Il ne faut pas hésiter à faire plusieurs simulations afin d’avoir une idée précise de votre capacité d’endettement. Vous pouvez ensuite vous adresser à un agent financier.

Il est également possible de vous tourner vers un courtier de crédit ou une agence bancaire. Toutefois, vous pouvez vous affranchir des frais de courtier en faisant une simulation en ligne qui est gratuite. Cette option vous permet d’essayer différents scénarios pour choisir ensuite l’offre la plus avantageuse en matière de crédit immobilier. En y ayant recours, vous pourrez plus facilement préparer votre projet que vous prévoyez d’acquérir un bien, de rénover ou encore d’investir dans une location. Vous devez simplement renseigner vos données personnelles pour simuler votre capacité d’endettement. Après avoir saisi toutes ces informations, vous lancez ensuite votre simulation. Bien entendu, les résultats obtenus serviront uniquement d’évaluation afin de vous donner un aperçu de votre possibilité d’emprunt.


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