Rénover un bien immobilier avec la loi Malraux

La loi Malraux de 1962 fait profiter d’un abattement d’impôts de 22 à 30 % sur tous les travaux de rénovation à faire sur un bien locatif implanté dans des sites patrimoniaux remarquables. Avec ce dispositif, vous avez donc la possibilité de bénéficier d’un patrimoine à forte valeur ajoutée. Vous avez envisagé d’investir dans l’ancien afin d’en constituer un bien locatif après rénovation ? Profitez des avantages proposés par le dispositif Malraux.

La loi Malraux en 2020 : mode de fonctionnement



Le dispositif permet de profiter d’une réduction d’impôts d’environ 30 % sur les travaux effectués sur un bien immobilier ancien. Celui-ci doit se situer dans les secteurs sauvegardés Malraux et en Zone de Protection du Patrimoine Architectural urbain ou paysager. Elle a été créée en 1962 sous l’initiative d’André Malraux et l’article 99 du CGI. Son principal avantage consiste en la possibilité de profiter d’une défiscalisation durant l’année des travaux éligibles. Il permet de profiter d’une durée d’imposition plus avantageuse. Les travaux de rénovation de logement ancien durent entre deux à trois ans.

Pour profiter de tous les avantages proposés par le dispositif, le bien en question doit être entièrement rénové. Il doit ensuite être mis en location à nu durant neuf années consécutives. Aucune niche fiscale ne régit le dispositif. En 2020, en plus de la fiscalisation, la loi Malraux de 1962 offre aussi l’opportunité d’investir dans un bien immobilier patrimonial dans certaines villes comme Nantes, Bordeaux, Montpellier, Paris et Avignon. 

Quels sont les impacts fiscaux du dispositif Malraux ?




Le dispositif Malraux permet de profiter d’une réduction d’impôts. L’abattement est calculé selon le coût des travaux de rénovation et en fonction de l’emplacement géographique du bien. L’investisseur profitera d’un abattement de 30 % sur les coûts des travaux, pour un plafond de 400 000 € de travaux. La réduction d’impôt est donc de 88 000 € à 120 000 € réparti en 4 ans. Cela fait également profiter d’une amputation de 10 700 € par an selon le plafonnement du déficit foncier. Les intérêts d’emprunts seront également déduits à 100 % en fonction des plafonds des revenus fonciers.
Une limite annuelle de 100 000 € s’applique pendant 4 ans pour toutes les dépenses éligibles à la réduction d’impôts. 

Loi Malraux de 1962 : qui peut en profiter ?



Le dispositif s’adresse à tous les contribuables ayant un niveau d’imposition élevé supérieur à 6 000 € par an et une tranche marginale de 30 %. Les investisseurs ayant atteint un plafond de niches fiscales de 10 000 € peuvent également en profiter. Toutes personnes éligibles à un investissement patrimonial et toutes les personnes amateurs de pierres et de biens d’exception peuvent également jouir des avantages proposés par le dispositif de la loi Malraux de 1962. 

Quels sont les travaux éligibles au dispositif Malraux ?




Il faut comprendre que tous les travaux de rénovation ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt. Les travaux éligibles à la loi Malraux de 1962 sont :

– ceux qui concernent la démolition et la restauration de toitures et de murs extérieurs selon les exigences de l’autorité publique ;
– ceux qui concernent la réparation du bien immobilier comme la réfection des murs extérieurs et des toitures d’un bien immobilier initialement destiné à l’habitation ;
– ceux qui concernent l’amélioration de l’habitat ;
– ceux qui visent à aménager les combles, les greniers et les parties communes pour que le logement soit plus habitable.

Généralement, le coût des travaux de réhabilitation est largement supérieur au prix d’acquisition. De ce fait, il faut éviter de surpayer les prestations. Les futurs copropriétaires ne sont pas obligés de gérer les travaux sur le chantier, grâce à la VIR (Vente d’un immeuble à rénover) qui fonctionne sur les mêmes principes que le futur d’achèvement. La valeur de la réduction d’impôt est de 30 % soit 30 000 € par an pour la réhabilitation d’un Site Patrimonial Remarquable, et de 22 % pour un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine. 

Quelles sont les zones les plus concernées ?

Pour profiter des avantages du dispositif Malraux, il ne faut pas investir n’importe où. Vous ne devez jamais oublier que l’objectif du dispositif consiste à la sauvegarde du patrimoine architectural. De ce fait, avant d’investir et de rénover, pensez à vérifier l’emplacement du bien. Sont donc éligibles aux dispositifs, les biens se trouvant dans :

– un SPR (Site Patrimonial Remarquable) avec un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) selon la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 concernant la Liberté de la Création, à l’Architecture et au Patrimoine

– un SPR avec un PVAP (Plan de valorisation de l’Architecture et du Patrimoine

– un quartier ancien dégradé défini par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 concernant la lutte contre l’exclusion si les réhabilitations sont d’utilité publique.

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